＜不動産コラムNo.3＞宅建業法改正 水害ハザードマップに係る説明義務化について

こんにちわ。

少しづつ秋の気配も感じられる季節になりましたが、皆さまいかがお過ごしでしょうか。
相変わらずコロナを始め不安を煽るニュースが日々報道されておりますが、前向きに過ごしていきたいものですね。

さて、今回は7月17日に改正、同年8月28日より施行された宅地建物取引業者（宅建士）が行う重要事項説明時に、
『水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を事前に説明する』ことの義務化に関して簡単に説明させて頂きます。
改正の背景としては、近年の大規模災害の頻発により、不動産取引時においても、水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となってきたことからです。

主な概要は、下記の通りになります。

【改正の概要】

（1）宅地建物取引業法施行規則について
宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）においては、宅地又は建物の購入者等に不測の損害が生じることを防止するため、
宅地建物取引業者に対し、重要事項説明として、契約を締結するかどうかの判断に多大な影響を及ぼす重要な事項について、
購入者等に対して事前に説明することを義務づけていますが、今般、重要事項説明の対象項目として、
水防法（昭和24年法律193号）の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を追加します。

（2）宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）について
上記（1）の改正に合わせ、具体的な説明方法等を明確化するために、以下の内容等を追加します。
・水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと
・市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと
・ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいこと
・対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮すること

なお、参考までに弊社の東京本社が所在する渋谷区のハザードマップを掲載しました。
各地域のハザードマップは、『ハザードマップポータルサイト』から確認できます。
（自治体によってはハザードマップの情報が満足に整備されていない場合もあります）

≪渋谷区 洪水ハザードマップ≫
渋谷区ハザードマップ

≪ハザードマップポータルサイト≫
https://disaportal.gsi.go.jp/

また、今回の改正において、皆さまが気を付けるポイントは『情報を鵜呑みにしない』、『早めに確認しておく』ということです。

ハザードマップはあくまで想定の上で作成された資料であります。過去の大雨洪水の被害からも想定外の事態が発生する可能性は十分に考えられます。
先日の熊本南部を中心とした九州全域に被害をもたらした豪雨は、当初の想定をはるかに超えました。
説明を受けた情報に関しては、良くも悪くも鵜呑みにしすぎないようにしましょう。

その上、説明を受けるタイミングが、契約締結直前のため、最終判断までの時間に猶予がないということです。
不動産の取引において、実務上、重要事項説明と契約締結は同日に実施されることがほとんどです。
そのため、物件を探し始めた時からハザードマップを確認しておくことや内覧時に不動産業者にハザードマップの情報を聞いておくなどが良いでしょう。

今後は、台風の発生が増える時期ですので、ハザードマップを確認して、万が一の事態に備えておきましょう。
また、台風以外にも地震対策として、この機会に近隣の避難先なども確認しておきましょう。